从产权角度划分

• 开发持有：涉及产业链 “项目立项 — 融资买地 — 规划设计 — 施工建造 — 竣工交付 — 出租” 的整个流程。开发商拥有独立产权，通过长期出租获取租金收益，以实现资产的保值增值。典型代表企业是 SOHO 中国。

• 购买持有：投资者购入写字楼物业，不以长期持有运营为目的，主要通过购入售出之间的价格差，或者购入后进行改造升级再出售来获得收益。基汇资本是这类模式的代表。

• 租赁持有：运营企业通过长期租赁方式获取物业，加以改造装修后对外出租。运营企业不持有资产，但需要支付资产的长期租金和投资改造装修。可细分为产业式、孵化式、物业式等。

从租售策略角度划分

• 只租不售模式：商业地产建成后，开发商拥有产权，通过招商引入租户，以租金作为主要收入来源。物业可通过商业运营进入资本市场实现融资，如以地产抵押向银行融资或通过基金会等机构融资。

• 挂牌出售模式：建设装修完成后单纯出售写字楼。但受制于商业地产变现难、流动性差、税率高等缺点，这种模式已不太适应时代发展，整体出售难且资金回笼慢，自身经营又需持续投入资金。

• 租售结合模式：底层商铺等部分物业可出售，写字楼及其他场所用于出租。开发商可自行运营，也可聘请专业运营服务商，综合了出租和出售的优势，一定程度上平衡了资金回笼和长期收益。

从运营主体及规模角度划分

• 单楼运营：开发商专注于单一写字楼的运营管理，管理相对简便，资源分配更集中，能轻松掌控楼内各类运营细节，在品牌塑造和市场推广方面更具一致性，但难以实现规模效应，面临市场波动或租户流失时经营风险较大。

• 多楼运营：开发商同时管理多个写字楼项目，可实现资源优化配置与规模效应，通过统一采购、统一管理等方式在多个项目间共享资源，降低成本，但需要建立更完善的管理体系与信息系统来确保各项目高效运行。